Huslejenævnet

Det er ikke alle lejemål, som huslejenævnet kan behandle tvister om. Nedenfor følger en angivelse af, hvilke lejemål, som nævnet kan behandle tvister om.

Bemærk dog, at ikke alle tvister kan behandles af nævnet. Se derfor også under ”Hvilke sager behandler huslejenævnet”.

Huslejenævnet kan træffe afgørelse ved uenighed mellem lejer og udlejer, når det lejede anvendes helt eller delvist til beboelse.

For lejemål indgået før 13. juni 2010 skal den lejer, der er angivet i lejeaftalen, være en fysisk person. For lejemål indgået efter 13. juni 2010 har det ikke betydning, hvorvidt lejer er en fysisk eller en juridisk person, når blot der er tale om (delvis) beboelse.

Lejemålet kan være en almindelig lejlighed i en udlejningsejendom, en udlejet ejerlejlighed, en udlejet andelslejlighed eller et udlejet parcel- eller rækkehus. Det udlejede kan også være et værelse, som enten er en del af udlejers egen bolig eller er et såkaldt klubværelse, hvilket vil sige et separat enkeltværelse.

Der kan også være tale om, at en lejer fremlejer sit lejemål eller et eller flere værelser. I dette tilfælde vil både lejeforholdet mellem den oprindelige lejer (fremlejegiver) og den ny lejer (fremlejetager), og lejeforholdet mellem den oprindelige udlejer og lejer (fremlejegiver), være omfattet af reglerne i lejeloven og lov om boligforhold.

Det er ikke alle tvister, som huslejenævnet kan behandle. Nedenfor følger en angivelse af nogle af de tvister, som nævnet kan behandle. Bemærk dog, at det ikke er alle lejemål, som huslejenævnet kan behandle tvister om. Se derfor også under ”Hvilke lejemål er omfattet”.

Huslejenævnet er bl.a. tillagt kompetence til at træffe afgørelse i tvister vedrørende følgende forhold. Det skal dog understreges, at listen ikke er udtømmende:

• Lejens størrelse
• Vedligeholdelsesmangler
• Lejers istandsættelse ved fraflytning
• Forbedringsforhøjelser
• Forhåndsgodkendelser
• Skatte- og afgiftsforhøjelser
• Overgang til fjernvarme
• Varmeregnskaber
• Lejers betaling for fællesantenne og internet
• Vandregnskaber
• Depositum
• Husordenovertrædelser
  
  

Læs om de forskellige typer af sager, som huslejenævnet behandler

Erstatningsboliger

Hvis en forbedring vil medføre en lejeforhøjelse, som overstiger et i lejelovgivningen fastsat beløb pr. m2, skal udlejer tilbyde lejer en erstatningsbolig.

Foreløbige lejeforhøjelser

Indtil huslejenævnets afgørelse foreligger, kan udlejeren oppebære den varslede lejeforhøjelse som en foreløbig lejeforhøjelse, der dog ikke må overstige 15 kr./m² om året. Lejen skal herefter reguleres i overensstemmelse med nævnets afgørelse. Regulering af depositum og forudbetalt leje kan ikke forlanges, før kravet om lejeforhøjelse er afgjort af nævnet.

Iværksættelse

Arbejder i lejemålene skal varsles med mindst 6 ugers varsel.

Det er ikke alle lejemål eller alle tvister, som huslejenævnet er tillagt kompetence til at behandle. Nedenfor følger en angivelse af lejemål og tvister, som nævnet ikke kan behandle. Angivelsen er ikke udtømmende.

Huslejenævnet behandler ikke sager om leje af bolig hos almene boligselskaber. Disse tvister kan indbringes for Beboerklagenævnet.

Huslejenævnet behandler heller ikke sager om leje af lejligheder, der lovligt udelukkende benyttes til erhverv.

For lejemål indgået før 13. juni 2010 gælder, at hvis den lejer, der er angivet i lejeaftalen, er en juridisk person (virksomhed), finder erhvervslejelovens bestemmelser anvendelse, og lejemålet falder uden for huslejenævnets afgørelseskompetence, også selvom lejemålet er udlejet til beboelse.

Udlejede kælderrum og/eller garager, der udlejes på en selvstændig kontrakt (dvs. lejemålet er ikke en del af boliglejekontrakten), betragtes som erhverv og falder ligeledes uden for huslejenævnets kompetence.

Huslejenævnet kan ikke træffe afgørelse om opsigelse eller ophævelse af lejemål, om bytte eller fremleje og om lejens størrelse inden lejeaftalen er indgået.

Huslejenævnet kan ikke træffe afgørelse om erstatning eller lejenedslag for vedligeholdelsesmangler, før udlejer har overskredet en af nævnet fastsat frist til at få bragt forholdene i orden, og huslejenævnet kan heller ikke træffe afgørelse om udlejers betaling af lejers udlæg for arbejder, som nok henhører under udlejers forpligtelser, men som lejer har fået udført og betalt.

Nævnet kan heller ikke hjælpe parterne med at få inddrevet deres betalingskrav fra den anden part, selvom nævnet har truffet afgørelse om, at en af parterne er forpligtet til at tilbagebetale et beløb til den anden part. I disse tilfælde må den pågældende gå til en advokat eller en retshjælp for at få hjælp.

Huslejenævnet træder kun i funktion, hvis en lejer eller udlejer indbringer en sag. Nævnet er ikke tillagt kompetence til at tage en sag op af egen drift. På denne side kan du læse, hvordan en sag indbringes for nævnet, og hvordan nævnets sagsgang er.

Indbringelse af en sag

Sagsbehandlingen ved huslejenævnet er iht. lov om boligforhold § 82 skriftlig, og indbringelse af en sag skal således ske skriftligt, enten pr. alm. brev eller ved fremsendelse af e-mail til huslejenævnets officielle e-postkasse til huslejenaevn@gentofte.dk. I indbringelsesbrevet skal det klart fremgå, hvad det helt konkret er, der klages over. Til indbringelsen vedlægges kopi af lejekontrakt samt kopi af relevante dokumenter alt efter sagstype, f.eks. korrespondance med modparten, billedmateriale, forbedringsbilag, lejevarslinger o.m.a.

Huslejenævnets adresse er:
Huslejenævnet, Gentofte Kommune, Bernstorffsvej 161, 2920 Charlottenlund, tlf. 39 98 00 41.

E-mail: Huslejenaevn@gentofte.dk 

Partsrepræsentanter / fuldmagt

Hvis det ikke er enten lejer selv, udlejer selv eller en professionel partsrepræsentant (typisk advokater, administratorer eller større lejerorganisationer), der klager/svarer, skal pågældende part sørge for, at nævnet er blevet behørigt underrettet om, hvem der fører sagen på vegne af parten, evt. i form af en fuldmagt. Dette gælder også, hvis det f.eks. er partens ægtefælle eller samlever, der varetager korrespondancen, såfremt denne ikke står på lejeaftalen.

Hvis lejer eller udlejer er repræsenteret af en partsrepræsentant korresponderes i udgangspunktet alene med partsrepræsentanten. Det er herefter partsrepræsentantens ansvar at underrette parten om nævnets henvendelser.

Behandling, partshøring, besigtigelse og anke

Nævnet træder kun i funktion, hvis en lejer eller udlejer indbringer en sag. Nævnet er ikke tillagt kompetence til at tage en sag op af egen drift. Når der er rejst en sag ved huslejenævnet, har nævnet dog pligt til af sig selv at påse, at f.eks. lovbestemte gyldighedsbetingelser er overholdt, eller om der er indgået lovstridige aftaler i lejekontrakten.

Som udgangspunkt behandler nævnet kun sager, der udspringer af en tvist mellem lejer og udlejer. F.eks. kan en udlejer derfor ikke henvende sig inden udlejning for at få fastsat lejens størrelse. Dog kan nævnet i særlige tilfælde forhåndsgodkende lejens størrelse i forbindelse med en forbedring af lejemålet.

Når man vil indbringe en sag for huslejenævnet skal det være skriftligt. Der er ingen blanket til brug for indbringelsen. Relevante bilag skal vedlægges indbringelsesbrevet i kopi. Pr. 2023 koster det 345 kr. at indbringe en sag for huslejenævnet. Klagegebyret reguleres én gang årligt og tilbagebetales ikke, heller ikke hvis klager får medhold. Når sagen er blevet registreret fremsendes en kvittering til klager for modtagelsen af sagen. Der udsendes automatisk et girokort til den person som indbringer sagen for huslejenævnet. Girokortet fremsendes separat fra kommunens bogholderi, når sagen er registreret, så det er ikke en fejl, når girokort ikke er vedlagt kvitteringsskrivelsen til klager. Er klager en virksomhed skal nævnet bede om et gyldigt cvr nummer til brug for fakturering af klagegebyret.

Sagens oplysning – partshøring

Når huslejenævnet har modtaget og registreret en klage, sender huslejenævnet indbringelsesbrevet med bilag til modparten og beder om dennes udtalelse i sagen. I det omfang svaret indeholder væsentligt nyt af betydning for sagens afgørelse, sendes svaret til udtalelse hos klager og så fremdeles. Der gives normalt en svarfrist på to uger. Fristforlængelse kan gives på konkret anmodning, såfremt særlige omstændigheder taler derfor. Hvis en part ikke reagerer på nævnets henvendelser, rykkes parten. Hvis parten fortsat ikke reagerer, afgøres sagen på det foreliggende grundlag. Dette kan betyde, at nævnet må lægge den anden parts sagsfremstilling til grund for afgørelsen af sagen.

Huslejenævnet er omfattet af forvaltningsloven. Det betyder – ud over, at parterne skal partshøres over væsentlige oplysninger i sagen – at nævnet har pligt til at påse, at en sag er oplyst tilstrækkeligt, samt at nævnets virksomhed er underlagt den forvaltningsretlige officialmaksime. Officialmaksimen betyder, at nævnet af egen drift har pligt til at påse uomtvistede forhold ved sagen, såfremt disse forhold har betydning for sagens afgørelse. Det kan f.eks. være om lovbestemte gyldighedsbetingelser eller frister er overholdt, eller om forbrugsafgifter uretmæssigt er indeholdt i lejen.

Når begge parter har haft lejlighed til at udtale sig om alle væsentlige aspekter ved sagen, tages sagen til afgørelse.

Besigtigelse

I sager om lejens størrelse besigtiger huslejenævnet i reglen det lejede. Begge parter indkaldes til besigtigelse med én uges varsel. Besigtigelse finder som regel sted i tidsrummet 8.45-12.00.

I sager om vedligeholdelsesmangler og fraflytning m.m. kan huslejenævnet foretage besigtigelse ved en byggesagkyndig, der besigtiger det lejede på vegne af huslejenævnet. Den byggekyndige nedfælder sine observationer i en rapport, der sendes i høring til begge parter. Besigtigelse varsles efter loven én uge i forvejen, medmindre der konkret kan aftales et kortere varsel med parterne.

Lejer har i udgangspunktet ansvaret for at skaffe huslejenævnet adgang til lejemålet. Hvis lejer er fraflyttet lejemålet, er det udlejers ansvar at sørge for, at huslejenævnet kan komme ind.

Såfremt der på tidspunktet for huslejenævnets besigtigelse er flyttet en ny lejer ind i lejemålet, varsler huslejenævnet også den nye lejer om besigtigelsen. Den nye lejer er ikke en del af huslejenævnssagen og underrettes i besigtigelsesvarslet ikke om hvilken type tvist, der ligger til grund for huslejenævnets besigtigelse af lejemålet. Huslejenævnet besvarer dog eventuelle korte spørgsmål fra lejeren under selve besigtigelsen. Den nye lejer er derudover henvist til at søge aktindsigt i nævnssagen iht. offentlighedslovens almindelige regler, hvis der ønskes yderligere oplysninger om sagen. Den nye lejer er ikke omfattet af nævnets afgørelse, men skal selv rejse en tilsvarende sag, hvis pågældende ønsker at få lejeforholdet reguleret tilsvarende afgørelsen i fraflyttede lejers sag.

Anke

Sager afgjort af huslejenævnet kan ankes til boligretten af hver af parterne inden 4 uger efter modtagelsen af nævnet afgørelse. Huslejenævnet er ikke part i en ankesag, medmindre der er tale om forhåndsgodkendelsessager eller en sag indbragt af udlejer i henhold til lejelovens § 19, stk. 3. Huslejenævnet modtager dog gerne underretning om, hvorvidt nævnets afgørelser bliver anket samt kopi af boligrettens dom, når den foreligger.

Huslejenævnet kan generelt ikke genoptage en sag, efter nævnet har truffet afgørelse i sagen. Hvis en part mener, at huslejenævnets afgørelse er forkert, henvises parten til at anke sagen til boligretten, eventuelt med påstand om hjemvisning til huslejenævnet for fornyet behandling ved nævnet.

Hvis en part finder, at en afgørelse er uklar, er parten velkommen til at rette henvendelse til huslejenævnet med anmodning om nævnets præcisering af afgørelsen.

Hvis en sag er anket til boligretten, besvarer huslejenævnet principielt ikke spørgsmål fra parterne vedr. sagens afgørelse, herunder f.eks. udøvelsen af nævnets skøn, med mindre spørgsmålene stilles via boligretten.

Der udsendes automatisk et girokort til den person som indbringer sagen for huslejenævnet.

For 2023 koster det 345 kr. i gebyr at få huslejenævnet til at behandle en klagesag.

Er klager en virksomhed skal nævnet bede om et gyldigt cvr nummer til brug for fakturering af klagegebyret.

Klagegebyret reguleres én gang årligt. Klagegebyret tilbagebetales ikke, heller ikke hvis klager får medhold.

Huslejenævnets adresse er: Huslejenævnet, Gentofte Kommune, Bernstorffsvej 161, 2920 Charlottenlund, e-mail: Huslejenaevn@gentofte.dkeller telefon: 39 98 00 41.

I lejelovgivningen er der mange steder fastsat frister enten for lejers eller udlejers indbringelse af en sag for Huslejenævnet. En sag anses først for indbragt, når nævnet har modtaget sagen.

Huslejenævnets ekspeditionstid følger rådhusets åbningstider. Det indebærer, at modtagelse, uanset om der er tale om e-mails eller alm. breve, efter ekspeditionstids ophør den ene dag medfører, at brevet/e-mailen først anses for modtaget dagen efter. F.eks. vil en e-mail modtaget i huslejenævnets e-postkasse lørdag eftermiddag først anses for modtaget mandag kl. 8.00.

E-mail adresse til huslejenævnet er: huslejenaevn@gentofte.dk 

Ønsker du oplysninger om, hvorvidt der har verseret eller verserer sager i huslejenævnet vedrørende en ejendom eller en lejlighed? Er du interesseret i en afgørelse eller materialet, som er indgået i en sag?

Huslejenævnets virksomhed er undergivet lov om offentlighed i forvaltningen, hvilket indebærer, at der kan søges almindelig aktindsigt i sager og dokumenter ved huslejenævnet. Iht. offentlighedslovens § 9, skal ansøgninger om aktindsigt angive de dokumenter eller den sag, som der ønskes aktindsigt i.

Sager afgjort af huslejenævnet kan ankes til boligretten af hver af parterne inden 4 uger efter modtagelsen af nævnet afgørelse. Huslejenævnet er ikke part i en ankesag, medmindre der er tale om forhåndsgodkendelsessager eller sager indbragt i henhold til lejelovens § 19, stk. 3. Huslejenævnet modtager dog gerne underretning om, hvorvidt nævnets afgørelser bliver anket samt kopi af boligrettens dom, når den foreligger.

Hvilke hovedsagstyper huslejenævnet er tillagt kompetence til at træffe afgørelse i fremgår af links nederst på siden. Her kan du læse om, hvordan en sag indbringes for nævnet - det skal understreges at listen over sagstyper ikke er udtømmende.

En sag kan tilbagekaldes af den, som har indbragt sagen, indtil huslejenævnet har truffet en afgørelse. Når afgørelsen er truffet er denne bindende for parterne, medmindre sagen ankes til Boligretten, og Boligretten ændrer afgørelsen.

Uankede afgørelser er bindende for parterne. Man kan således ikke uden konsekvens undlade at efterleve en uanket nævnsafgørelse.

Huslejenævnet kan ikke være behjælpeligt med at gennemtvinge nævnets afgørelser over for en part, men huslejenævnet vil pga. nævnets indberetningsmulighed efter lov om boligforholds § 22 gerne underrettes, såfremt uankede nævnsafgørelser ikke efterleves.

I sager om vedligeholdelsesmangler, hvor nævnet har påbudt udlejer at lade bestemte arbejder udføre, kan en lejer, rette henvendelse til Grundejernes Investeringsfond, hvis udlejer ikke efterlever en endelig (dvs. uanket) nævnsafgørelse. Grundejernes Investeringsfond kan herefter foretage de fornødne arbejder for udlejers regning. Det er Grundejernes Investeringsfond selv, der afgør hvorvidt GI vil udføre arbejderne.

I sager om lejens størrelse, hvor lejer får et krav om tilbagebetaling af for meget erlagt husleje, kan nævnet ikke hjælpe lejer med at få inddrevet lejers tilbagebetalingskrav fra udlejer. Lejer henvises herved til privat bistand med inddrivelsen af kravet ved fogedretten.

I andre typer sager, hvor nævnet har truffet afgørelse om, at en af parterne er forpligtet til at tilbagebetale et beløb til den anden part, kan nævnet heller ikke hjælpe parterne med at få inddrevet deres betalingskrav fra den anden part. I disse tilfælde henvises den pågældende ligeledes til at gå til en advokat eller en retshjælp for hjælp med inddrivelse af kravet.

Har udlejer afholdt udgifter vedrørende lejemålet, kan disse i flere situationer kræves refunderet af lejer f.eks. ved en lejestigning. Udgifterne skal normalt være dokumenterede. For visse udokumenterede udgiftstyper tillades det dog, at huslejenævnet fastsætter normtal, som udlejer kan anvende ved beregningen af sin udgift.

Administrationsbidraget for 2019 er fastsat til 3.075 kr. ekskl. moms pr. boliglejemål.

Administrationsbidraget for 2020 er fastsat til 3.100 kr. ekskl. moms pr. boliglejemål.

Administrationsbidraget for 2021 er fastsat til 3.125 kr. ekskl. moms pr. boliglejemål.

Administrationsbidraget for 2022 er fastsat til 3.150 kr. ekskl. moms pr. boliglejemål.

Administrationsbidraget for 2023 er fastsat til 3.375 kr. ekskl. moms pr. boliglejemål.

Administrationsbidraget for 2024 er fastsat til 3.600 kr. ekskl. moms pr. boliglejemål.

Pr. 1. januar 2011 er der pålagt moms på køb af administrationsydelser. Huslejenævnet har derfor fastsat normtallet for administration ekskl. moms. Det indebærer, at normtallet kan tillægges moms, i det omfang ydelsen konkret er momsbelagt hos den enkelte administrator.

Huslejenævnet har ikke fastsat normtal for viceværtsydelser. Dokumenterbare udgifter til renholdelse m.m. godkendes i reglen, såfremt udgifterne ikke væsentligt overstiger, hvad der er sædvanligt på området.

I sager om forbedringsforhøjelse godkendes som hovedregel ikke udokumenterede udgifter til teknikerhonorar og administration højere end 10 % af den samlede håndværkerudgift (5 % i postkassesager).

Huslejenævnet består af en formand og to andre medlemmer.

Formanden beskikkes af Transport- og Boligministeriet efter indstilling fra kommunalbestyrelsen og skal være jurist. Formanden må ikke have særlig tilknytning til grundejer- eller lejerorganisationer eller være erhvervsmæssigt interesseret i ejendomshandler.

De to andre medlemmer vælges af kommunalbestyrelsen efter indstilling fra de større grundejerforeninger og lejerforeninger i kommunen. De skal begge være bekendt med lejeforhold.
Valgperioden følger den kommunale valgperiode. I valgperioden 1. januar 2022 til 31. december 2025 har nævnet følgende sammensætning:

• Karen Riis Kjølbye (formand) - Suppleant Mette Mie Nielsen
• Udlejerrepræsentant Keld Kristensen - Suppleant Anne Marie Oksen
• Lejerrepræsentant Henrik Palmkvist - Suppleant Camilla Hohn Sørensen
• Socialt sagkyndigt medlem Marlene Vedde - Suppleant Johanne Luise Pedersen 

Kommunen stiller juridisk og praktisk sekretariatsbistand til rådighed for nævnet.

Nævnet kan ikke partsrådgive hverken lejer eller udlejer. Såfremt lejer eller udlejer har behov for rådgivning, henvises den pågældende til at rette henvendelse til en udlejer- eller lejerforening, der kan være behjælpelig med at svare på spørgsmålene.

Der kan også rettes henvendelse til advokatvagten på Gentofte Kommune Hovedbibliotek. Nærmere oplysning om, hvad advokatvagten tilbyder, samt træffetider m.m. kan se på hovedbibliotekets hjemmeside.

Huslejenævnet træffer alene afgørelse om de spørgsmål, der ifølge lov om boligforhold og lejeloven hører under nævnets kompetence. I andre spørgsmål henvises parterne til at indbringe sagen for boligretten. Byretten kaldes for boligretten, når den behandler sager om lejeforhold. Der er i disse tilfælde lægdommere med i domsforhandlingerne.