Hvilke sager behandler huslejenævnet?

Når en udlejer forbedrer ejendommen eller det lejede, kan han kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer den øgede brugsværdi. Nedenfor følger en overordnet redegørelse for de regler, man skal være opmærksom på ved udførelsen af arbejderne og varsling af en lejeforhøjelse.

Når udlejeren forbedrer ejendommen eller det lejede, kan han kræve en lejeforhøjelse, der modsvarer den øgede brugsværdi.

Der er tale om forbedring, når udlejeren foretager arbejder på ejendommen, der ikke er vedligeholdelse, og som indebærer en øget brugsværdi for lejerne. Det kan i praksis være vanskeligt at skelne mellem forbedring og vedligeholdelse.

Typiske forbedringer er isætning af nye vinduer med flere lag glas end de oprindelige, isoleringsarbejder som fx. isolering af tag, hulmursisolering m.m. indlæggelse af centralvarme eller fjernvarme i ejendomme eller nyt køkken og bad.

I mange tilfælde skal der fratrækkes et beløb for såkaldt sparet vedligeholdelse, inden den egentlige forbedringsudgift kan fastsættes, og der skal korrigeres for brugsværdiforøgelsen inden man når frem til den egentlige godkendte forbedring.

Den samlede godkendte forbedringsudgift er inklusiv eventuelle administrationsomkostninger og byggelånsrenter. Huslejenævnet godkender som hovedregel ikke udokumenterede udgifter til teknikerhonorar og administration højere end 10 % af den samlede håndværkerudgift (5 % i postkassesager).

Lejeforhøjelsen kan gennemføres med 3 måneders skriftligt varsel og skal indeholde oplysning om grunden til lejeforhøjelsen samt en beregning heraf med oplysning om de afholdte udgifter. Endvidere skal lejeren oplyses om, at lejer kan gøre indsigelse indenfor 6 uger, såfremt lejer ikke kan godkende varslingen.
I ejendomme med beboerrepræsentation skal beboerrepræsentanterne orienteres, inden der kan ske lejeforhøjelser for forbedringer.

I ejendomme uden beboerrepræsentation kan ejeren varsle lejeforhøjelser for forbedringer uden at spørge lejeren først.

Hvis beboerrepræsentationen eller lejer gør indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse, skal udlejer indbringe sagen for huslejenævnet til afgørelse. Huslejenævnet kan nedsætte lejeforhøjelsen, såfremt lejeforhøjelsen ikke er korrekt beregnet, hvis brugsværdiforøgelsen ikke modsvarer lejeforhøjelsen, eller hvis lejen efter forbedringsarbejdernes gennemførelse vil overstige det lejedes værdi.

I ejendomme med beboerrepræsentation kan beboerrepræsentanterne på samtlige lejeres vegne gøre indsigelse mod lejeforhøjelsen.

Lejeforhøjelsen beregnes som en forrentning af den godkendte forbedringsudgift. Det sker som udgangspunkt som ydelsen på et langfristet lån, hvis lånebeløb svarer til den egentlige godkendte forbedringsudgift.

I nogle tilfælde giver lejelovgivningen udlejer ret til en lejeforhøjelse, der ikke beregnes, men alene bygger på en vurdering af, hvor meget den samlede leje skal være efter at lejemålet er blevet forbedret. I disse tilfælde skal lejen sættes til det lejedes værdi. Det lejedes værdi skal så fastsættes efter lejelovens § 42, dvs. som den leje, der betales for tilsvarende beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand mv.

Det reguleres i lejelovgivningen og lejekontrakten, hvilken stand lejer skal aflevere lejemålet i ved fraflytning. Huslejenævnet kan dels behandle tvister om lejers istandsættelsesforpligtelse og dels behandle sager om tilbagebetaling af depositum.

Huslejenævnet kan dels behandle tvister om lejers istandsættelsesforpligtelse ved fraflytning og dels behandle sager om tilbagebetaling af depositum til lejer.

Når lejer fraflytter sit lejemål, er lejeren pligtig at aflevere det i samme stand, som det var ved indflytningen. Lejeren kan ikke blive pålagt at sætte lejemålet i bedre stand end det var ved indflytningen.

Senest 14 dage efter fraflytningsdagen skal udlejer skriftlig oplyse lejeren om, hvilke arbejder, udlejer mener, at lejeren hæfter for. Går der mere end de 14 dage, kan udlejeren ikke gøre sine krav gældende mod lejeren, med mindre eventuelle mangler ikke har kunnet opdages ved sædvanlig agtpågivenhed. Er udlejer professionel (dvs. udlejer mere end én beboelseslejlighed), skal udlejer iagttage de skærpede formalitetskrav i lejelovens § 187, stk. 3-5.

Hvis der opstår en tvist om istandsættelse ved fraflytning, og sagen ønskes prøvet ved huslejenævnet, bør sagen indbringes hurtigst muligt, så nævnet kan foranstalte besigtigelse af lejemålet, inden lejemålet sættes i stand. Begge parter kan indbringe en fraflytningssag for huslejenævnet.

En lejer må ikke udvise en adfærd, som er til gene for andre i ejendommen og/eller i strid med husordenen eller lejekontrakten. De typiske eksempler herpå er ulovligt husdyrhold eller støjende adfærd.

Udlejer kan ved sådanne husordensovertrædelser indbringe sagen for huslejenævnet.

Huslejenævnet kan behandle sager om husordenovertrædelser. Huslejenævnet har tre afgørelsesmuligheder:

• Huslejenævnet kan afvise sagen, enten fordi huslejenævnet ikke vurderer, at udlejer har løftet sin bevisbyrde for overtrædelsen eller fordi der kræves en bevisførelse, der ikke kan finde sted ved nævnet
• Huslejenævnet kan tildele lejer en advarsel

Huslejenævnet kan gøre lejemålet betinget.
Ved udlejers indbringelse af en sag om husordenovertrædelse er det en forudsætning, at udlejer har afgivet gentagne påmindelser til lejer om at bringe forholdet/overtrædelsen til ophør med korrekt henvisning til hjemmelsgrundlaget.

Det er ikke muligt for en lejer at indbringe sag om en anden lejers husordensovertrædelser for nævnet. Lejer henvises i stedet til at kontakte sin udlejer om eventuelle husordensovertrædelser.
Ved huslejenævnets behandling af sager om husordenovertrædelser tiltrædes nævnet af en socialt sagkyndig fra Gentofte Kommune.

Huslejenævnet kan ikke fastsætte eller vurdere lejen for et lejemål, medmindre der foreligger en konkret tvist mellem lejer og udlejer. Som en undtagelse til denne regel kan en udlejer, inden han påbegynder forbedringsarbejder, bede nævnet om en forhåndsgodkendelse af lejen efter arbejdernes udførelse.

Udlejer kan, inden han gennemfører forbedringer og lejeforhøjelser herfor, gå til huslejenævnet for at få en forhåndsgodkendelse af lejeforhøjelsen inden arbejdernes iværksættelse. Udlejer skal til brug for nævnets vurdering lave et projektmateriale vedrørende de påtænkte arbejder og komme med en opgørelse over de anslåede udgifter ved gennemførelsen, og en beregning af den ønskede lejeforhøjelse.

Samtidig med, at udlejeren indbringer sagen for huslejenævnet, skal han fremsende oplysning om forbedringsarbejdets art og en angivelse af lejeforhøjelsens forventede størrelse til de berørte lejere.
Lejerne er ikke part i en huslejenævnssag om forhåndsgodkendelse, og lejerne skal derfor ikke partshøres over det af udlejer fremsendte projektmateriale. Huslejenævnet sender dog almindeligvis en orienteringsskrivelse til lejerne om sagens rejsning.

Idet lejer ikke er part i sagen, er det huslejenævnet, der skal indstævnes, såfremt en afgørelse om forhåndsgodkendelse ankes.

Huslejenævnet behandler hvert år et stort antal sager om lejens størrelse i beboelseslejemål.

Hvordan lejen skal fastsættes, og hvor høj den skal være er dog afhængig af en række forhold, som du kan læse mere om nedenfor.

Der kan ikke gives et præcist svar på, hvilken leje, som kan godkendes for et lejemål.

Lejefastsættelsen er afhængig af de bestemmelser, som lejeaftalen er indgået efter, og af det konkrete lejemåls kvalitet og stand.

Spørgsmål, som har betydning for lejens størrelse kan f.eks. være:

• Hvornår ejendommen er bygget?
• Hvor mange lejemål, der er i ejendommen?
• Hvor meget lejemålet/ejendommen er forbedret?

Udgangspunktet for fastsættelse af lejens størrelse er reglerne om omkostningsbestemt leje. Lejen beregnes på grundlag af et budget for ejendommen, som består af en række nødvendige og rimelige udgifter til ejendommens drift. Der indgår endvidere et beregnet kapitalafkast og beløb til ejendommens vedligeholdelse og lejemålets vedligeholdelse. Herudover kan opkræves generelle eller individuelle forbedringstillæg, hvis udlejer har udført arbejder, der har medført en forøgelse af det lejedes værdi.

Lejer og udlejer kan ved udlejning af en ny bolig aftale, at lejefastsættelsen skal afvige fra de almindelige regler om lejefastsættelse.

Nedenfor kan du læse om de mest almindelige typer af nye boliger.

Ejendomme taget i brug efter 31. december 1991

Udlejer kan vælge at fravige de almindelige regler om lejefastsættelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter 31. december 1991.
Der vil typisk blive aftalt en højere leje i disse lejemål. Nævnet kan alene vurdere, om lejen er rimelig efter aftalelovens regler. Det skal af lejekontrakten fremgå, at lejeaftalen er indgået efter denne særlige regel.

Beboelseslejemål, som pr. 31. december 1991, var erhvervslejemål

Udlejer kan vælge at fravige de almindelige lejefastsættelsesregler, og der vil typisk blive aftalt en højere leje for disse lejemål. Nævnet kan alene vurdere, om lejen er rimelig efter aftalelovens regler. Det skal af lejekontrakten fremgå, at lejeaftalen er indgået efter denne særlige regel.

Nyindrettede boliglejemål i tidligere loftsrum, som pr. 1. september 2002 ikke blev benyttet til boliger
Udlejer kan vælge at fravige de almindelige lejefastsættelsesregler, og der vil typisk blive aftalt en højere leje for disse lejemål. Nævnet kan alene vurdere, om lejen er rimelig efter aftalelovens regler.

Det skal af lejekontrakten fremgå, at lejeaftalen er indgået efter denne særlige regel.

Boliglejemål indrettet i en nyopført tagetage

Der henvises til afsnittet vedrørende nyindrettede boliglejemål i tidligere loftrum.

Beboelseslejemål i ejendomme med mere end 80 % erhvervsareal

Hvis der i en ejendom pr. 1. januar 1980 var mere end 80 % erhvervsareal gælder reglerne om omkostningsbestemt leje ikke. Lejen for beboelseslejemålene i sådanne ejendomme kan fastsættes til et beløb svarende til lejen for lejemål i tilsvarende ejendomme. Nævnet skal alene vurdere, om lejen overstiger det lejedes værdi.

Har man lejet en lejlighed, som man videreudlejer, er der tale om fremleje.

På denne side kan du læse, hvordan lejen skal fastsættes ved fremleje. Lejelovens kapitel 19 regulerer lejers adgang til at fremleje.

Nævnet skal efter praksis vurdere lejen efter reglerne for ejendomme, hvor der er 6 eller færre beboelseslejemål - se afsnittet om ”småhuse”. Udgangspunktet er, at lejen ikke væsentligt må overstige den leje, som fremlejer selv betaler i leje til ejendommen ejer. Der kan gives tillæg for forbedringer, som fremlejegiver selv har udført.

Hvis en udlejer moderniserer en beboelseslejlighed, har omfanget af arbejderne samt omkostningerne ved arbejdernes udførelse betydning for, hvordan lejen efter arbejdernes udførelse kan fastsættes.

Hvis udlejer har udført omfattende forbedringsarbejder i lejemålet, kan lejen fastsættes til et beløb, som normalt vil være højere end den beregnede omkostningsbestemte leje.
Der er konkrete betingelser vedr. størrelse af den forbedringsudgift, der er afholdt, samt den tid, der er medgået til forbedringen, som skal være opfyldt, før reglerne om omkostningsbestemt leje kan fraviges.

Lejen kan i sådanne tilfælde fastsættes skønsmæssigt til et beløb, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi for tilsvarende forbedrede lejemål.

Gentofte Kommune er en såkaldt reguleret kommune, hvilket betyder, at lov om boligforhold finder anvendelse. Udgangspunktet er derfor, at lejen for en beboelseslejlighed skal fastsættes til den omkostningsbestemte leje.

Udgangspunktet for fastsættelse af lejens størrelse er reglerne om omkostningsbestemt leje. Lejen beregnes på grundlag af et budget for ejendommen, som består af en række nødvendige og rimelige udgifter til ejendommens drift.

Der indgår endvidere et beregnet kapitalafkast og beløb til ejendommens vedligeholdelse og lejemålets vedligeholdelse. Herudover kan opkræves generelle eller individuelle forbedringstillæg, hvis udlejer har udført arbejder, der har medført en forøgelse af det lejedes værdi.

Udgangspunktet for lejens fastsættelse i Gentofte Kommune er, at den skal fastsættes til den omkostningsbestemte leje. Dette udgangspunkt fraviges dog for en række lejemål, bl.a. de såkaldte småhuse.

Lejen fastsættes for småhuse efter principperne om det lejedes værdi, som du kan læse mere om nedenfor.

I disse ejendomme skal udlejer ikke opstille et omkostningsbestemt budget, men lejen skal sammenlignes med lejen i tilsvarende ejendomme, som er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje. Nævnet vil ved vurderingen af lejen tage hensyn til konkrete forbedringer i ejendommen og i lejemålet.

Iht. lejelovens § 32 skal der ske sammenligning med den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel 4 og 5, og hvor lejen er reguleret efter § 23.

Hvis der ikke kan findes sammenligningslejemål, hvor lejen er reguleret efter lejelovens § 23, kan der ske en egentlig beregning af lejen efter lejelovens § 23, jf. § 24 og § 25.
Iht. lejelovens § 23 omfatter lejen ejendommens nødvendige driftsudgifter, jf. § 24, og afkast af ejendommens værdi, jf. § 25. Dertil lægges et forbedringstillæg for generelle og individuelle forbedringer beregnet efter reglerne i lejelovens § 127-129.

Nødvendige driftsudgifter i § 24 defineret som udgifter til skatter, afgifter, renholdelse, administration og forsikring i det omfang, det er rimeligt under hensyn til ejendommens og det lejedes karakter. De nødvendige driftsudgifter omfatter endvidere de beløb, der afsættes til vedligeholdelse m.v. efter § 117 i lov om leje (indvendig vedligeholdelse) og § 19 og 20 (udvendig vedligeholdelse) i lejeloven.

Afkast efter lejelovens § 25 beregnes som 7 pct. af den ejendomsværdi, der er fastsat pr. 1. april 1973 ved 15. almindelige vurdering af landets faste ejendomme, med mindre ejendommen er omfattet af en af undtagelsesbestemmelserne i § 25, stk. 2-6. Til afkast lægges et reguleringsbeløb svarende til 1/3 af det beløb, der pr. ved udgangen af 1994 henlagdes eller kunne være henlagt pr. m² bruttoetageareal for ejendommen til fornyelse af tekniske installationer.

Til driftsudgifter lægges et beregnet forbedringstillæg. Forbedringstillægget beregnes som en 20-årig afskrivning af de udgifter, der er afholdt til forbedringen, dvs. den samlede istandsættelsesudgift fratrukket dels rene vedligeholdelsesudgifter og dels såkaldt ”sparet vedligeholdelse”.

Man skal således være opmærksom på, at ikke alle istandsættelsesudgifter er en forbedring i lejeretlig forstand. Dertil kommer, at hvis det er aftalt, at et lejemål skal afleveres nyistandsat ved fraflytning, kan maling og gulvbehandling ikke samtidig indregnes i et forbedringstillæg.

Før der foretages udlejning af en bolig, er det altid en god ide at orientere sig om, hvilket regelsæt der finder anvendelse ved fastsættelse af lejen. Nedenfor følger en angivelse af reglerne for lejens fastsættelse ved privatudlejning af en ejer- eller andelslejlighed, et parcelhus eller et rækkehus.

Når en ejerlejlighedsindehaver, en andelshaver eller en husejer udlejer sin bolig, skal nævnet vurdere lejen efter reglerne for ejendomme, hvor der er 6 eller færre beboelseslejemål - se afsnittet om ”småhuse”. Lejen (ekskl. forbrugsudgifter) skal sammenlignes med den leje, der opkræves i tilsvarende ejendomme med omkostningsbestemt leje. Derudover kan gives tillæg for generelle og individuelle forbedringer.

Udgifter til udlejers finansiering ved køb af lejligheden, herunder renter og afdrag på lånefinansiering, samt boligafgift/fællesudgifter har ingen afgørende betydning ved nævnets vurdering af lejen. Lejen omfatter ikke forbrugsudgifter til varme, el, gas, kabel-tv eller lignende.

Nævnet besigtiger lejemålet, før der træffes afgørelse, for at kunne vurdere, om der er udført forbedringer, som kan give et tillæg til lejen.

Iht. lejelovens § 32 skal der ske sammenligning med den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i kapitel 4 og 5, og hvor lejen er reguleret efter § 23. Det indebærer, at der ikke kan ske sammenligning med andre udlejede ejerlejligheder eller parcelhuse, hvis lejen i det pågældende sammenligningslejemål ikke er fastsat iht. reglerne om omkostningsbestemt leje.

Skattelovgivningen omfatter særlige regler om behandling af under-/overskud ved udlejning af ejerlejligheder. Spørgsmål herom må rettes til udlejers lokale skattecenter.

Særligt om restejendomme

Hvis lejemålet er beliggende i en ejerlejlighed, der pr. 1. januar 1995 var en del af den såkaldte ”restejendom” i bebyggelsen, fastsættes lejen iht. reglerne om omkostningsbestemt leje. Begrebet restejendom dækker over ejerlejligheder, der den 1. januar 1995 endnu ikke var solgt til en privat køber. Uanset at lejligheden senere måtte være blevet solgt flere gange, skal der ved fastsættelsen af lejen i disse lejligheder udarbejdes et omkostningsbestemt lejebudget, der omfatter denne ene lejlighed.

Ved udlejning af værelser er lejens fastsættelse afhængig af, hvilken type værelse der udlejes. Nedenfor følger en overordnet redegørelse for, hvordan lejen fastsættes for de forskellige typer af værelser.

A: Et enkeltværelse i en lejlighed

Nævnet skal vurdere om lejen overstiger det lejedes værdi for tilsvarende lejemål. Lejen vil som udgangspunkt inkludere forbrugsudgifter (el, gas, varme m.v.).

B: Klubværelser

Lejen skal fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Der henvises til afsnittet ovenfor om emnet. Som udgangspunkt skal udgifter til varme opkræves særskilt.

C: Kollegieværelser og ungdomsboliger

Nævnet har i nogle tilfælde kompetence til at tage stilling til lejen. Der henvises til særlige regler i lejelovgivningen og socialministeriets hjemmeside om ungdomsboliger.

Udlejer har mulighed for at få refunderet udgifterne til lejers varmeforbrug fra lejer. Dette følger direkte af lejelovens § 65. Der gælder dog en række regler for, hvordan denne refusion skal foretages herunder, hvordan og hvornår udlejer skal aflægge varmeregnskaber.

Reglerne og aflæggelse af varmeregnskaber findes i lejelovens kap. 7. Lejeren har krav på et varmeregnskab en gang årligt. For ejendomme, hvor man har kollektiv varmeforsyningsanlæg (fjernvarme eller naturgas) skal varmeregnskabsåret følge det regnskabsår varmeforsyningsanlægget har.

I ejendomme med centralvarme (oliefyr) skal varmeregnskabsåret være aftalt i lejekontrakten.

Er der ikke aftalt noget varmeregnskabsår i lejekontrakten, er det fastsat i loven, at varmeregnskabsåret begynder den 1. juni.

Udlejer kan med 6 ugers skriftligt varsel bestemme, at varmeregnskabet fremtidig skal afsluttes på en anden dato. Ved overgang til nyt regnskabsår må regnskabsperioden højst udgøre 18 måneder i overgangsperioden.

Frister:

I ejendomme med centralvarme (oliefyr) skal lejeren modtage varmeregnskabet senest 4 måneder efter varmeregnskabsårets udløb.

I ejendomme med kollektiv varmeforsyning (fjernvarme og naturgas) skal udlejeren fremsende varmeregnskabet senest 3 måneder efter, han har modtaget endeligt regnskab fra varmeforsyningsanlægget.

Kommer varmeregnskabet for sent, kan udlejeren ikke kræve efterbetaling af lejeren. Har lejeren ikke modtaget varmeregnskabet senest 6 måneder efter varmeregnskabsperiodens udløb, kan lejeren undlade at indbetale fremtidige a-conto varmebidrag, indtil varmeregnskabet foreligger.

Hvis det næste varmeregnskab bliver aflagt rettidigt, fritager de tilbageholdte a conto-betalinger dog ikke lejer for at skulle betale hele varmeregningen for det netop udløbne varmeår. Efterbetalingen bliver således alt andet lige højere, idet det samlede indbetalte a-contobeløb (når lejer har tilbageholdt en eller flere a-contobetalinger) som oftest ikke vil dække hele lejers varmeforbrug.

Udlejere af bl.a. ejerlejligheder skal være opmærksomme på, at lejelovens regler om regnskabsaflæggelse ikke viger for ejerforeningens regnskabsperiode. Det betyder, at udlejer bærer risikoen for, at ejerforeningen aflægger varmeregnskabet for sent i forhold til lejelovens frister.

Udlejer skal ligeledes være opmærksom, at uredigeret videresendelse af ejerforeningens varmeregnskab til lejer kun sjældent vil opfylde lejelovens gyldighedsbetingelser, jf. nedenfor.

Gyldighedsbetingelser:

Varmeregnskabet skal være skriftligt og dække den aftalte regnskabsperiode. Varmeregnskabet skal indeholde oplysning om, hvad varmeudgiften er for hele ejendommen, oplysning om lejerens andele af disse udgifter og oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse senest 6 uger efter modtagelsen af varmeregnskabet.

En indsigelse mod et varmeregnskab skal være begrundet for at være lovlig. Lejer skal således i indsigelsen skrive, hvorfor lejer ikke kan godkende varmeregnskabet. Der kan være tale om, at det samlede udgiftsbeløb er for højt, at fordelingen mellem lejemålene ikke kan accepteres eller at a-conto-varmebeløbet ikke er korrekt.

Indsigelsen mod varmeregnskabet skal sendes til ens udlejer eller administrator. Udlejer/administrator skal herefter indbringe varmeregnskabet for huslejenævnet, hvis varmeregnskabet ønskes fastholdt.

Efter-/tilbagebetaling:

Viser varmeregnskabet, at lejer skal have penge tilbage, skal lejeren modtage disse sammen med den første lejebetaling, der finder sted efter modtagelsen af varmeregnskabet. Udlejeren kan modregne beløbet i huslejen.

Viser regnskabet, at lejer skal foretage efterbetaling, kan udlejeren først kræve beløbet sammen med den husleje, der forfalder, når der er gået en måned, efter du har modtaget varmeregnskabet. Modtager lejer regnskabet i juli måned, skal han således først betale en efterregning sammen med huslejen for september måned.

Hvis efterregningen udgør et beløb, der overstiger 3 måneders husleje, har lejeren ret til at betale beløbet over 3 måneder.

Reglerne for vandregnskaber findes ligeledes i lejelovens kap. 7 og følger i store træk reglerne for varmeregnskaber.

Ifølge lejeloven skal udlejer sørge for at holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige.

Udgangspunktet er således, at vedligeholdelsespligten påhviler udlejeren, men dette kan ændres ved aftale mellem lejer og udlejer. Lejeren har dog pligt til vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse og nøgler.

Der skelnes mellem såkaldt indvendig og udvendig vedligeholdelse.

Indvendig vedligeholdelse

Indvendig vedligeholdelse omfatter maling af lofter og træværk, tapetsering eller maling af vægge samt lakering af gulve.

Det fremgår som regel af lejekontrakten, hvem der har pligten til indvendig vedligeholdelse. Hvis det ikke står i lejekontrakten, eller der ikke findes en skriftlig lejekontrakt, har udlejer den indvendige vedligeholdelse.

Når udlejer har den indvendige vedligeholdelsesforpligtelse, skal der være en indvendig vedligeholdelseskonto for lejligheden. På kontoen skal der årligt afsættes et beløb pr. kvadratmeter bruttoetageareal. Beløbet kan reguleres en gang årligt.

Lejeren kan forlange, at udlejer foretager maling og tapetsering, når det er nødvendigt, og udgiften kan afholdes af det beløb, der står på den indvendige vedligeholdelseskonto. Udlejer kan bestemme, hvilke håndværkere, der skal udføre arbejdet.

Når udlejer har afholdt udgiften til maling og tapetsering, kan han fradrage det på kontoen. Lejeren skal én gang om året have oplysning om, hvilket beløb der står på kontoen.

Står der et beløb på kontoen, der udgør mere end 3 års hensættelser, kan lejeren kræve, at det beløb, der henstår ud over de seneste 3 års hensættelser, anvendes til andre rimelige og hensigtsmæssige vedligeholdelsesarbejder i lejligheden. Det er dog en betingelse, at lejligheden fremtræder i vel vedligeholdt stand med hensyn til lofter, vægge og træværk.

Hvis lejeren har opsagt lejemålet, kan han ikke længere kræve arbejder udført for midler på kontoen. Ved genudlejning skal kontoen videreføres til den nye lejer.

Udvendig vedligeholdelse

Som udgangspunkt benævnes alt andet end den indvendige vedligeholdelse som udvendig vedligeholdelse.

Det kan fx være vedligeholdelse eller fornyelse af installationer i lejemålet, køkkenborde, ruder, gulve, gulvbelægning, indvendige låse og håndtag, stikkontakter, cisterner, toilet, vandhaner og lignende.

Det kan også være fx renholdelse af ejendommen og vedligeholdelse af belysning og udenoms arealer som fortov, gård og andre fællesindretninger, tag, loft, facader, vinduer, indgangsdør, port, opgange, trapper, kældre, faldstammer, rør, kabler, andre forsyningsinstallationer mv.

Klage over udlejers manglende vedligeholdelse

Huslejenævnet kan behandle sager, hvor lejer klager over vedligeholdelsesmangler ved det lejede.

Huslejenævnets behandling af sagen forudsætter dog, at lejer forinden har rettet henvendelse til udlejer for at påklage manglen, og at udlejer enten har afvist lejer eller siddet lejers klage overhørig.